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Auteur(s): Marteau41

Comprendre la copropriété


Acheter un logement en copropriété n’est pas sans contrainte.


Un régime qui régit tout ensemble immobilier comprenant des parties privatives (appartements) et des parties communes, et appartenant à plusieurs propriétaires qui deviennent des copropriétaires. Il en découle un certain nombre de règles, devoirs, droits et obligations pour le copropriétaire et la copropriété.

Acheter un bien en copropriété n’est pas sans contrainte. Une copropriété repose en effet sur trois entités complémentaires.

  1. Le syndicat de copropriété
  2. Le conseil syndical de copropriété (membres élus parmi les copropriétaires)
  3. Le syndic de copropriété (bénévole ou professionnel, qui administre l’immeuble)

Il est difficile de s’y retrouver dans ces trois appellations assez similaires. Voici quelques explications.

1. Le syndicat de copropriété

Le syndicat de copropriété a pour principales missions de veiller à : • la conservation de l’immeuble ; • l’administration de l’immeuble. A ce titre, il planifie un budget annuel ainsi que les travaux nécessaires. Le syndic peut aussi acheter ou vendre des biens pour la copropriété, souscrire un prêt, modifier les règles communes. Pour toutes ces décisions, une assemblée générale des copropriétaires doit être organisée.

Comme toute personne civile, le syndicat de copropriété est donc responsable en cas de malfaçon, défaut, vice, retard, dommage, etc. envers les copropriétaires, mais également envers les tiers et le personnel employé ; il peut être engagé ou au contraire agir en justice pour le compte de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires doit être inscrit au registre national des copropriétés depuis la Loi Allur (2014) ; il est composé de la totalité des copropriétaires. C’est une collectivité ayant de fait une personnalité civile qui se doit d’avoir une responsabilité civile.

2. Le conseil syndical de copropriété

Son rôle est d’assister le syndicat de copropriété et de contrôler la gestion de celui-ci. Il doit tenir au moins une assemblée générale par an, et est représenté par un président élu et des copropriétaires qui l’assistent. Ceux-ci ne sont pas payés, juste défrayés. La responsabilité du conseil syndical de copropriété peut être engagée en cas de faute grave de gestion.

3. Le syndic de copropriété

Deux cas de figures existent : syndic non professionnel ou syndic professionnel. Le syndic non professionnel peut être composé d’un ou plusieurs copropriétaires qui ouvrent un compte spécial « Copropriété » ; ils ne sont alors pas rémunérés. S’il s’agit d’un syndic professionnel, il est tenu de justifier d’une garantie financière, d’avoir une assurance responsabilité civile professionnelle, un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, et de posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière".

Le rôle du syndic de propriété est de s’occuper de la gestion administrative. De nombreuses tâches lui incombent : Fiche information copropriété, faire exécuter le règlement de copropriété, administrer l’immeuble, assurer sa conservation, représenter le syndicat en justice, informer les occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale ; il doit également s’occuper de la gestion financière et comptable. Avant de choisir un syndic, une mise en concurrence doit être faite et supervisée par le conseil syndical. Une fois les diverses propositions reçues, elles sont soumises aux copropriétaires pour vote. Un contrat sera ensuite établi mentionnant la durée, la rémunération (s’il s’agit d’un syndic professionnel) et la mission. Tout acte d’entretien et de sauvegarde de l’immeuble incombe au syndic, qui peut agir sans l’aval des copropriétaires en cas d’urgence, même si bien sûr, toute intervention doit être consignée dans un carnet d’entretien. Le syndic est élu lors de l’assemblée générale chaque année, à la majorité absolue. En cas de défaut de syndic, un administrateur judiciaire est nommé au frais des copropriétaires.

Pour le copropriétaire

Un règlement complet de copropriété, souvent rédigé par un notaire, lui est remis. Contractuel, il détaille l’ensemble de toutes les règles et obligations. Les décisions concernant la copropriété sont prises lors des assemblées générales, soit à l’unanimité pour les projets importants, soit à la majorité absolue ou simple. Un compte rendu complet de l’AG doit être adressé à tous. Aucun quorum n’est requis, contrairement à certaines idées reçues. Il faut savoir que plus un propriétaire possède de tantièmes, plus il aura de voix et donc de poids dans les décisions finales. Pour les travaux à venir, plusieurs devis doivent être présentés, et approuvés. Attention, certains syndics professionnels possèdent leurs propres entreprises de BTP, ce qui vient fausser le jeu de la concurrence. Vous pouvez vous opposer à une décision lors de l’assemblée qui peut faire l’objet dans ce cas d’un second vote ; si vous n’avez pas obtenu gain de cause, vous pouvez faire une courrier recommandé de protestation dans les 2 mois suivant l’AG, puis, en dernier recours, attaquer en justice si une irrégularité vous apparaît. Chaque année dans les charges payées (charges générales et charges spéciales), une partie est consacrée à la gestion de la copropriété.

Il est théoriquement possible d’avoir accès aux comptes exacts ; en cas de refus, un huissier peut être mandaté.

La copropriété est une machine parfois lourde qui demande un suivi attentif et un vrai engagement si on souhaite une bonne gestion de son bien.


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