Achat d'un appartement : Notre liste des choses à vérifier avant de signer

Votre rêve ? Devenir propriétaire

Votre objectif ? Un appartement qui répond en tout point à vos attentes

Votre crainte ? Passer à côté d’un détail important

L’achat d’un bien immobilier est une étape à la fois réjouissante et stressante. On parle ici d’investissements conséquents, de prêts bancaires nous engageant parfois sur plusieurs dizaines d’années et surtout de notre futur lieu de vie. Alors forcément, on ne veut pas se tromper. Pour vous aider à franchir ce cap important, nous vous avons dressé la liste des points cruciaux à vérifier avant l’acte de signature. Une sorte de To-do-list efficace de l’achat immobilier !

1/ Le coût de l’appartement

➔ Vérifier le prix du marché

Sans remettre en question le professionnalisme de l’agence immobilière, nous vous conseillons d’effectuer quelques vérifications sur le prix affiché de votre futur bien. Le marché de l’immobilier évolue régulièrement et parfois très rapidement en fonction du contexte économique ou même de l’attractivité de la ville.

Pour connaître le juste prix du marché, il vous faut donc regarder à combien se sont vendus les biens identiques (même quartier et approximativement mêmes prestations) autour de l’appartement que vous convoitez. Pour cela, plusieurs leviers sont possibles :

Contacter votre Notaire qui a accès à de nombreux outils de suivi immobilier
Interroger votre voisinage qui connaît naturellement bien le quartier
Consulter les sites d’annonces immobilières
Consulter le site du Ministère de l’Economie : app.dvf.etalab.gouv.fr/

Le site est en fait une carte interactive qui vous permet de sélectionner votre zone d’habitation puis, plus précisément la parcelle du cadastre. Les biens vendus ces dernières années sont indiqués avec leur prix net vendeur et leur superficie. Extrêmement pratique et intuitif !

➔ Calculer le coût global de l’appartement

Généralement le prix d’un bien est affiché en « net vendeur », c’est-à-dire qu’il ne prend en compte ni les frais d’agence ni les frais de notaire. En ce qui concerne les premiers, il faut ajouter entre 5 à 10 %, quant aux seconds il faut rajouter entre 2 et 8 %.

Puis, il vous faudra également vous informer sur la taxe foncière et les charges de copropriété qui elles, frapperont à votre porte tous les ans, il faut y penser ! Avec toutes ces additions, vous aurez le prix global de votre logement.

2/ L’état général de votre appartement

Lors d'un achat d'appartement, soyez attentif à tout ! Et effectuez plusieurs visites à différents moments de la journée — Lors d’un achat d’appartement, soyez attentif à tout ! Et effectuez plusieurs visites à différents moments de la journée

Cela peut sembler évident mais face à la multitude de détails à vérifier on peut aisément passer à côté de quelque chose d’important. Cela arrive malheureusement assez fréquemment.

Points à vérifier :

– L’état des murs, plafonds et joints

L’humidité qui règne dans votre futur appartement est à inspecter. Si vous constatez des taches, des peintures cloquées ou de la moisissure, c’est que le logement à un problème d’infiltration ou encore que le système de ventilation est défectueux.

– Les ouvertures

N’hésitez pas à ouvrir et refermer chaque fenêtre, chaque volet, chaque porte pour vérifier leur fonctionnement. Informez-vous également sur la qualité des vitrages ce qui vous permettra d’évaluer la qualité d’isolation du logement.

– La plomberie

Vérifiez l’état de la robinetterie (est-ce que les robinets s’ouvrent facilement ? Est-ce qu’il y a une fuite d’eau sous l’évier et les lavabos?). Un petit coup d’œil également sur la chasse d’eau des toilettes n’est pas négligeable.

– Le système électrique et le gaz

Veillez à regarder l’emplacement de votre compteur et son état général. Contrôlez aussi toutes les prises et la présence d’un conducteur de terre et d’un disjoncteur général (obligatoires depuis 2015).

– Chauffage et climatisation

Selon la loi, les biens immobiliers vendus doivent présenter des équipements aux normes de sécurité. Le chauffage et la climatisation ne font pas exception. Vérifiez donc le fonctionnement dans son ensemble : chaudière, radiateurs, plancher chauffant, poêle à bois, appareil de climatisation etc.

N’hésitez pas à demander au vendeur les attestations d’entretien récentes.

3/ Les diagnostics immobiliers

Lors de l'achat d'un appartement, le vendeur doit être en mesure de vous fournir le dossier complet des DDT, les Diagnostics Techniques immobiliers — Lors de l’achat d’un appartement, le vendeur doit être en mesure de vous fournir le dossier complet des DDT, les Diagnostics Techniques immobiliers

Les DDT sont obligatoires lors de la vente d’un appartement ou d’une maison. Ils permettent de vérifier la conformité du logement et surtout sa sécurité. Et vous allez le voir, la liste des documents est assez longue, jusqu’à 11 diagnostics possibles !

– Le DPE

Réalisé obligatoirement par un diagnostiqueur certifié, le Diagnostic de Performance Énergétique a, depuis 2021, la même valeur juridique que les autres diagnostics immobiliers. En clair, le propriétaire du bien engage sa responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur.

Parmi les mentions obligatoires qui doivent apparaître sur ce fameux document on retrouve : le montant estimé des factures énergétiques, le détail des déperditions thermiques, l’état de l’isolation et du système de ventilation, une information sur le niveau de confort en été et des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement si nécessaire.

A noter que pour une vente d’appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), le DPE n’est pas nécessaire.

– Les autres diagnostics obligatoires

Si l’appartement que vous convoitez est ancien vous devrez réclamer d’autres documents : Risque d’exposition au plomb (CREP) pour un permis de construire attribué avant 1949, Diagnostic amiante pour un permis de construire avant 1997, l’installation de gaz dans un appartement de plus de 15 ans.

Enfin selon la nature de votre logement ou sa situation géographique : Loi Carrez (pour les copropriétés), Termites, Mérules, état des risques et des pollutions, et même nuisances sonores aériennes !

⚠️ Ces diagnostics sont exclusivement à la charge du vendeur !

4/ L’état général des parties communes

Les parties communes sont les endroits dans un immeuble qui sont utilisées par l'ensemble des copropriétaires — Les parties communes sont les endroits dans un immeuble qui sont utilisées par l’ensemble des copropriétaires

Lorsque vous achetez un appartement, vous achetez aussi les parties communes ! C’est pour cette raison que vous devez y être attentif.

Gros œuvre de l’immeuble (toiture et murs)
Les couloirs et escaliers
Les voies d’accès
Les réseaux d’eau et d’électricité
Les jardins, terrasses et cours non privatives
Les équipements communs comme la chaudière ou l’ascenseur

Vérifiez l’état général de toutes les parties communes, cela vous donnera de précieuses indications sur le sérieux de la copropriété quant à leur entretien. Pensez à contrôler l’état de l’interphone, des boîtes aux lettres, du parking et des caves aussi.

A noter que les charges liées à l’entretien des parties communes sont réparties entre les propriétaires en fonction des tantièmes (quote-part) de leur lot.

5/ Votre copropriété

Le règlement d'une copropriété est régi par la loi et doit appliquer des règles strictes de gestion — Le règlement d’une copropriété est régi par la loi et doit appliquer des règles strictes de gestion

La copropriété est chargée de l’entretien de toutes les parties communes de l’immeuble. Avant de vous décidez à acheter, demandez bien les statuts et procès verbaux des dernières assemblées générales de la copro.

N’hésitez pas, si vous le pouvez, à interroger vos futurs voisins sur la gestion de l’immeuble mais aussi à contacter le président du syndicat. Demandez si certains gros travaux sont prévus comme un ravalement de façade par exemple. Ce type de travaux peut faire grimper vos charges rapidement ! Au moins, vous maîtriserez parfaitement l’actualité de votre immeuble.

Enfin, c’est aussi vers votre syndicat de copropriété que vous devez vous tourner si vous avez prévu de faire d’importants travaux dans votre appartement.

6/ L’environnement de l’appartement

La qualité de vie dans votre appartement dépend aussi grandement de l'ambiance qui règne dans votre futur quartier — La qualité de vie dans votre appartement dépend aussi grandement de l’ambiance qui règne dans votre futur quartier

Observer l’environnement de votre appartement est essentiel. En prenant le temps de discuter avec les voisins et les commerçants, vous saurez si l’ambiance qui y règne vous convient et si l’endroit est dynamique, plutôt calme, sécurisé… Tout un tas d’informations qui guideront votre choix final.

Voici également une petite liste de détails à bien observer :

Le stationnement (est-il facile de vous garer dans la rue si vous n’avez pas de parking privatif ? Est-ce qu’il y a suffisamment de places lorsque vous inviterez vos proches ? Les places de stationnement sont-elles payantes ? Etc.)
Les transports en commun
La qualité des établissements scolaires pour vos enfants
La présence de commerces de proximité, d’un cabinet médical, de parcs ou d’espaces verts etc.

Enfin, renseignez-vous auprès de la mairie via Le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce dernier vous permettra de savoir si des constructions près de votre logement sont possibles ou en cours de projet. Votre appartement possède une vue imprenable ou un vis à vis dégagé ? Le PLU est votre meilleur allié pour connaître le futur de votre quartier et savoir si votre qualité de vie sera préservée.