Mieux comprendre le viager

Comment marche le viager ?

Le principe du viager est relativement simple. Le futur propriétaire également appelé le débit rentier, achète un logement à une personne âgée à un tarif préférentiel. À cette somme appelée le bouquet se rajoute une rente viagère versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement à la personne âgée, qui bénéficie également de l’usufruit du logement c’est-à-dire qu’elle continue d’y habiter jusqu’à la fin de ses jours. Cette rente est calculée d’un commun accord entre les deux parties en fonction du prix du bouquet, mais aussi en fonction de l’âge du vendeur et de son état de santé. Après le décès des occupants des lieux, le logement revient entièrement à son acheteur qui peut alors y habiter, le louer ou le revendre.

Les avantages et inconvénients du viager pour le vendeur

La mise en viager de son bien offre au vendeur un avantage fiscal non négligeable. Ainsi, soixante-dix pour cent de la rente qu’il perçoit ne sont pas taxés contrairement à un loyer. De plus, il ne paye plus les impôts locaux ni l’assurance habitation dans leur totalité et se voit exonéré des impôts fonciers. Enfin, le viager lui permet de s’assurer un revenu complémentaire non négligeable à sa retraite tout en continuant d’occuper son logement. En revanche, il doit s’acquitter des charges locatives comme l’eau, l’entretien des parties communes et le ramassage des ordures. Notons toutefois qu’en cas de débit rentier mauvais payeur, les recours en justice sont longs et difficiles. Cela peut donc mettre en péril l’équilibre financier et moral du rentier qui n’est pas toujours capable d’assurer une défense solide.

Les avantages et inconvénients du viager pour l’acheteur

L’achat d’un bien en viager permet au débit rentier de devenir propriétaire rapidement et à bas prix. S’il continue à payer une rente chaque mois, il n’a toutefois pas à débourser de frais d’intérêt comme pour un crédit immobilier. Néanmoins, le viager est un pari risqué sur l’avenir, en effet, plus le rentier vit longtemps et plus le logement revient cher, de plus la rente peut être revue à la hausse, car elle est indexée sur le coup de la vie. Remarquons aussi que si le marché immobilier s’effondre, ce n’est pas pour autant que le prix de la rente va baisser. La décision d’acheter un logement en viager doit donc être mûrement réfléchie en fonction de l’état actuel du marché de l’immobilier et aussi de son éventuelle évolution dans les années à venir.

Attention la vente en viager à un descendant direct est considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.